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| 17- En cas de refus d’une proposition de prêt, dois-je payer quelque chose ? 18- Comment puis-je vous contacter ? 19- Qu’est ce qu’un primo-accédant ? 20- Quelle est actuellement la durée moyenne d’un crédit immobilier ? 21- Le découvert bancaire peut-il engendrer un refus de prêt immobilier ? 22- Peut-on me céder les avantages d’un PEL ou d’un CEL ? 23- Puis-je changer d’avis durant le délai légal de réflexion de 10 jours ? 24- Si je finance ma résidence principale avec un prêt à taux zéro, puis-je décider plus tard de mettre ce bien en location ? 25- Qu’est ce qu’un primo-accédant ? 1- Quel intérêt ai-je à passer par un courtier ? Le courtier analyse votre dossier et vous conseille sur tous les aspects du financement. Il fait le tour des banques à votre place ce qui vous fait gagner du temps. Il vous fait bénéficier de modalités avantageuses, de taux négociés et de frais de dossier minorés ce qui vous fait gagner de l’argent. 2- A partir de quel moment puis-je faire appel à vos services ? Dès lors que vous projetez de construire ou d’acquérir un bien immobilier. Idéalement, vous pouvez prendre contact avec Exalliance après la signature de votre contrat de réservation ou de votre compromis de vente. Toutefois, nous sommes à votre disposition avant cette phase si vous souhaitez faire le point sur votre situation et notamment calculer votre capacité d’endettement ou déterminer votre surface financière. 3- Combien de temps faut-il pour obtenir une réponse de votre part ? La validation de votre capacité d’emprunt et la faisabilité de votre projet sont obtenues immédiatement à l’issue de votre rendez-vous. Concernant le tour des banques et la négociation de votre taux, nous vous faisons un retour au bout de 2 à 5 jours. Beaucoup de courtiers affirment pouvoir vous donner une réponse sous 24 h 00 ! Chez Exalliance, nous privilégions la qualité et l’assurance d’une réponse juste et validée. 4- Est-il nécessaire que je me déplace au sein de votre agence ? Absolument pas. Exalliance met tout en œuvre pour traiter votre dossier à distance. Nos outils de gestion et de communication actuels nous permettent d’instruire votre demande dans les meilleures conditions tout en vous informant de son évolution. Néanmoins, pour plus de confort et une meilleure qualité d’échanges, nous vous proposons de nous rencontrer physiquement en agence. Exalliance vous accueille avec ou sans rendez-vous. 5- Dois-je régler des frais de dossier à Exalliance dans le cadre de la gestion de mon dossier de financement immobilier ? Comme la grande majorité des courtiers, Exalliance facture des frais de dossier. Toutefois :
6- Comment gagnez-vous votre vie ? C’est très simple : à chaque fois qu’un crédit immobilier est accordé et débloqué par une banque, cette banque verse une commission au courtier qui lui a soumis le dossier. Les frais de dossier facturés par Exalliance à ses Clients ne constituent pas – en soi – une source de revenus car ils permettent simplement de couvrir les frais de structure et les frais administratifs d’instruction des dossiers. 7- Ai-je droit au prêt à taux zéro ? Vous pouvez consulter nos calculatrices en cliquant ici pour connaître – en quelques secondes - votre droit au prêt à taux zéro, votre capacité d'emprunt, votre taux d'endettement… 8- Qu’est ce qu’un prêt-relais ? Dans le cas où un acheteur vend son bien immobilier dans le but d’en acquérir un autre, la revente peut durer plus longtemps que prévu. Le crédit relais permet alors de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité, et de faire coïncider naturellement vente et achat des deux biens immobiliers. Deux types de crédit relais existent: le crédit relais "sec" (de moins en moins proposé par les banques), et le crédit relais jumelé à un prêt immobilier sur le long terme. Pour chacun d’entre eux, la durée du prêt relais varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80 % de la valeur du bien immobilier que vous détenez et que vous mettez en vente. Pour l’emprunteur se présentent alors deux options de remboursement. Soit il ne rembourse d’abord que les intérêts, attendant la vente de son bien immobilier pour rembourser tout le capital d’un seul coup. Cette formule est avantageuse au niveau du coût global mais aussi plus lourde à supporter car il doit faire face aux charges mensuelles de remboursement de son prêt immobilier à titre principal. Soit il rembourse le tout (intérêts et capital) lors de la revente du bien. Pas de charges mensuelles donc, mais attention, la facture peut être plus lourde au final si l’établissement prêteur prévoit des frais pour le différé de paiement. 9- Quels éléments prenez-vous en compte pour déterminer ma capacité d’endettement ? En règle générale, les banques acceptent que les emprunteurs consacrent jusqu’à 33 % de leurs revenus mensuels au remboursement d’un crédit immobilier. Cela signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités. Pour déterminer votre capacité d’endettement, nous identifions les éléments les plus structurants en termes de revenus et de charges :
La différence entre vos revenus stables et vos charges récurrentes constitue vos ressources nettes. 10- Quel est le montant minimum d’apport qui peut m’être demandé ? Un banquier pourrait vous répondre que plus vous apportez, mieux c’est car cela constitue une garantie pour lui ! Toutefois, il n’est pas donné à tout le monde de pouvoir mobiliser un capital important dans le cadre d’une opération immobilière. Idéalement, les organismes prêteurs réclament un apport de l’ordre de 20 % à 30 % du montant global du financement. Cette fourchette peut cependant être revue à la baisse en fonction de la nature de votre profil (le minimum étant de 10 % pour couvrir les frais de garantie ou d’hypothèque, les frais de notaire et les frais de dossier). Exceptionnellement, des demandes sans apport peuvent être acceptées mais les conditions sont souvent plus défavorables. 11- Est-il intéressant d’emprunter sur une très longue durée (au-delà de 25 ans) ? Il y a encore quelques années les prêts les plus longs allaient de 20 à 25 ans. Aujourd'hui, les banques peuvent proposer des prêts d'une durée supérieure à 30 ans. L'avantage réside dans le fait que vous disposez de mensualités plus faibles à emprunt égal ou d’un capital plus important à mensualités égales. En contrepartie, en doublant la durée de l'emprunt, vous faites plus que doubler le coût total du crédit comme le prouve l’exemple suivant : Crédit sur 15 ans
Crédit sur 30 ans
Soit une différence d’intérêts de 72.884 € (hors assurance). Il est donc préférable, si vous pouvez vous le permettre, d'éviter d'emprunter sur une durée trop longue. 12- Ai-je le choix au niveau de l’assurance de mon prêt ? Oui. Depuis la directive Lagarde de 2010, vous n’êtes plus obligé de souscrire votre garantie emprunteur auprès de votre établissement prêteur. Du fait de ses accords particuliers avec différentes structures partenaires, Exalliance vous propose une alternative à l’assurance de la banque. A l’inverse des contrats groupe (émanant des banques), les contrats individuels négociés en délégation présentent l’avantage d’un calcul de prime ou d’échéance selon des critères personnels bien spécifiques : âge, situation professionnelle, fumeur ou non… En fonction de votre profil, l’une ou l’autre de ces options peuvent vous être proposées. 13- Qu’est ce que le TEG ? Le TEG (Taux Effectif Global) est le taux mesurant le coût total d'un prêt tous frais inclus. Aux intérêts calculés à partir du taux nominal de l’emprunt s'ajoutent les frais d'assurance, de garantie et les frais de dossier. S’il doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt pour vous permettre de comparer plusieurs offres entre elles, il n’en demeure pas moins que ce taux est parfois difficile à comprendre par les emprunteurs. Pour cela, il est recommandé de comparer les offres en :
14- Quelle est la différence entre caution et hypothèque ? Une caution est une garantie par laquelle un tiers s'engage à payer à votre place si vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit immobilier. Cette caution peut être :
Une hypothèque est aussi une garantie. Mais celle-ci se caractérise par la possibilité pour la banque d'obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités. Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l'échéance de l'hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée. Si vous avez le choix, l'hypothèque est déconseillée pour des emprunts d'un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir. 15- Quelle est la différence entre taux fixe et taux variable ? Dans le cas du taux fixe, les mensualités sont constantes sur toute la durée du prêt. Dans le cas du taux variable, le taux d'intérêt, et donc les mensualités, sont susceptibles de variations à la hausse comme à la baisse. Ces variations sont fonction de l'évolution d'un indice de référence. Pour protéger leurs Clients contre de trop fortes hausses de taux, les banques ont mis au point d'autres types de taux variables, les taux variables capés : le taux ne peut dépasser un « cap » ou plafond défini à la signature du contrat de prêt. Votre préférence dans ce domaine doit être liée à votre degré d'acceptation du risque :
16- Que se passe-t-il avec ma propre banque ? Deux cas de figure doivent être envisagés :
A noter : Exalliance peut aussi solliciter des organismes prêteurs non bancaires. Le cas échéant, aucune domiciliation ne vous sera réclamée. 17- En cas de refus d’une proposition de prêt, dois-je payer quelque chose ? Que nos recherches n’aboutissent pas ou que vous ne souhaitiez pas donner suite à une proposition de prêt, vous ne devez rien ni à la banque, ni au courtier. La loi encadre très strictement les relations commerciales de nature financière et rappelle à ce titre « qu’aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent » (article L 321-2 de la loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 relative au crédit immobilier). 18- Comment puis-je vous contacter ? Nous mettons à votre disposition divers moyens de venir à notre rencontre :
19- Qu’est ce qu’un primo-accédant ? Un primo accédant est un Client qui accède pour la première fois à la propriété en achetant dans l’ancien ou dans le neuf – construction individuelle incluse – sa résidence principale. 20- Quelle est actuellement la durée moyenne d’un crédit immobilier ? La durée moyenne d’un financement immobilier au moment de sa souscription est de 20 à 22 ans. Toutefois, la durée de "conservation" d’un premier prêt est assez faible. En effet, en moyenne, les primo-accédants remboursent leur crédit au bout de 10 ans (revente du bien, décès, divorce, agrandissement de la famille, mutation…). 21- Le découvert bancaire peut-il engendrer un refus de prêt immobilier ? Oui, sauf à ce que le découvert prenne la forme d’un accident de parcours. Si les découverts sont nombreux et liés à des erreurs de gestion ou un train de vie élevé, les établissements prêteurs peuvent être amenés à ne pas donner suite au dossier de financement. 22- Peut-on me céder les avantages d’un PEL ou d’un CEL ? Vous pouvez profiter des droits à prêt Epargne Logement de vos proches qui peuvent vous les céder afin de compléter votre prêt principal avec ces prêts à taux préférentiels. Les personnes qui peuvent vous céder ces droits sont les suivantes : père, mère, frère, sœur, nièce, neveu, oncle et tante. Toutefois, ces droits à prêt ne sont pas toujours intéressants car leur taux n’est pas toujours inférieur à celui du prêt principal. Le cas échéant, ils tirent le TEG vers le haut. 23- Puis-je changer d’avis durant le délai légal de réflexion de 10 jours ? Oui, vous pouvez obtenir plusieurs offres de plusieurs banques et choisir celle qui vous convient le mieux en matière de taux, de souplesse, de durée et de services. La durée de 10 jours est un minimum légal, vous ne pouvez pas accepter une offre avant ce délai. Les conditions des banques restent généralement valables pendant 30 jours (le cachet de La Poste faisant foi). 24- Si je finance ma résidence principale avec un prêt à taux zéro, puis-je décider plus tard de mettre ce bien en location ? La mise en location d’un bien financé avec un prêt à taux zéro n’est pas autorisée sauf si elle est motivée par des raisons professionnelles (mutation) ou familiales (décès d’un des conjoints, divorce, invalidité ou chômage supérieur à un an). En cas contraire, la mise en location implique le remboursement du PTZ +. 25- Qu’appelle t’on offre de prêt ? C’est un document qui récapitule et régit les obligations du prêteur et de l’emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). A partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l’offre de prêt se transforme en contrat de prêt. L’offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très strict : envoi par courrier, délai de réflexion minimum de 10 jours, retour par courrier de la part du Client. |
