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Astuce n°1 : calibrez bien votre budget La règle des 33 % d’endettement est très souvent perçue comme un frein voire une contrainte. Pourtant, passer d’un statut de locataire à celui de propriétaire peut réserver de désagréables surprises. Très souvent les échéances de votre crédit se révèlent plus importantes que votre loyer. Il faut compter avec les assurances de prêts et divers autres frais. De plus, les charges de propriétaires sont sensiblement plus importantes que les charges locatives (travaux, ravalement, ascenseur, gardiennage…). Il en est de même au niveau des taxes et de la fiscalité (taxe foncière notamment). Avant tout engagement, Exalliance se tient à votre disposition – et ceci gratuitement – pour faire le point sur votre situation potentielle d’emprunteur. Astuce n°2 : pensez à soigner vos extraits de compte Parmi les pièces demandées par les organismes prêteurs lors du montage de votre dossier de financement, les extraits de compte tiennent une place importante. En effet, le banquier vérifie votre solvabilité et donc votre capacité à gérer votre trésorerie personnelle ; il valide l’existence ou non de crédits en cours et atteste de la perception des salaires conformément à ce que vous lui avait préalablement indiqué. Veillez donc à pouvoir présenter des décomptes « propres » et « soignés » au minimum sur les trois derniers mois. Astuce n°3 : évitez de venir sans apport Plus votre profil est attractif, meilleures sont les propositions bancaires. Venir sans apport est mal perçu car cela signifie que la banque va porter – elle seule et durablement – le risque lié à votre financement. Cela signifie également que vous avez des difficultés à épargner et donc à gérer vos comptes. Les quelques mois précédents votre acquisition, essayez de faire quelques économies ou faites vous aider par vos proches en sollicitant auprès d’eux une donation. Astuce n°4 : ne maximisez pas le montant du mobilier (dans le compromis de vente) De nombreux agents immobiliers surévaluent le montant du mobilier mentionné dans le compromis de vente, ce mobilier échappant – de facto – au calcul des frais notariés. Mais attention, à l’exception du mobilier dit « meublant » (correspondant aux biens scellés à la structure selon le code civil), le mobilier ne peut être financé par le biais d’un crédit immobilier. Certaines banques le sortent du plan de financement global de votre opération et peuvent être amenées à vous proposer un prêt personnel ou un crédit à la consommation. |
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Astuce n°5 : n’hésitez pas à changer de banque Cela peut paraître logique pour un courtier mais pas forcément pour un Client. Bon nombre d’emprunteurs restent en effet attacher à leur établissement historique. Dites-vous bien que votre banque – établissement commercial par excellence – conserve et développe une relation avec vous parce que vous lui faite gagner de l’argent. N’ayez donc aucun scrupule à quitter votre organisme si celui-ci ne répond pas à vos attentes en matière de crédit. Astuce n°6 : appuyez-vous sur les prêts à taux bonifié Vous ne le savez peut être pas mais vous pouvez prétendre – en fonction de votre profil et de votre projet – à des crédits à taux minorés (PTZ +, prêt 1 % logement, prêt épargne logement, prêt fonctionnaire…). La mise en œuvre de ces derniers peut vous permettre de baisser le coût de votre mensualité et diminuer le montant global des intérêts ainsi générés. Ces prêts peuvent faire l’objet d’un lissage. Astuce n°7 : augmentez le montant de votre PTZ + Vous êtes éligible au PTZ + ? Alors, soyez malin et optimisez son montant. Le calcul du PTZ + intègre diverses variables sur lesquelles vous pouvez jouer. N’hésitez pas, par exemple, à acheter un bien dont le DPE fait apparaître une classe énergétique A, B, C ou D plutôt que E, F ou G (privilégiez une construction BBC plutôt qu’une construction conventionnelle). Le cas échéant, le montant de ce prêt sans intérêt peut quadrupler ! Essayez de trouver une résidence principale en zone B1 ou B2 plutôt qu’en zone C. Enfin, n’oubliez pas déclarer que vous attendez un enfant. En effet, les enfants à naître (certificat de grossesse à l’appui) viennent compléter la composition du foyer fiscal (en plus des enfants et adultes). Astuce n°8 : passez-vous de l’hypothèque Même si cela n’est pas toujours évident, il existe des cas et des établissements prêteurs qui vous permettent de ne pas recourir à une garantie hypothécaire. En effet, certains organismes vous proposent de se porter caution dans le cadre de votre opération. Cette caution – dont la mise en place est payante – peut se révéler moins onéreuse que l’hypothèque. Une grande partie de son montant vous est par ailleurs restituer à l’issue du remboursement du crédit. Enfin, le cautionnement vous évite de vous acquitter des éventuels frais de mainlevée d’hypothèque en cas de revente prématurée de votre logement. Astuce n°9 : optez pour une assurance de prêt extérieure à la banque Avec la directive Lagarde – parue en 2010 – vous n’êtes plus obligé de souscrire l’assurance de prêt au sein de votre banque. Cette externalisation s’appelle la « délégation d’assurances ». Vous bénéficiez d’un contrat sur-mesure et ne payez plus pour les autres. A niveau égal de garanties, vous pouvez réaliser de 10 à 50 % d’économie surtout si vous êtes jeune emprunteur (moins de 35 ans) et sans problème de santé. Astuce n°10 : bannissez la garantie chômage au sein de votre contrat d’assurance L’assurance de prêt se décline en de multiple garanties : le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’interruption temporaire de travail, l’invalidé totale ou partielle. Même si cela est rare, les banques peuvent vous proposer, en plus, une garantie chômage appelée aussi « perte d’emploi ». Cette garantie, dont le tarif est souvent prohibitif, est assortie de conditions draconiennes (carences importantes notamment) qui la rendent sans intérêt. |
